Come salvare la casa dalla vendita all’asta con il saldo e stralcio

Quando le persone perdono il lavoro o affrontano gravi momenti di difficoltà, possono ritrovarsi incapaci di saldare le rate del mutuo. Se la situazione si protrae e non si prospettano altre soluzioni, l’ente erogatore del prestito può richiedere al tribunale un atto di espropriazione per mettere in vendita i beni immobili all’asta. Il ricavato andrà quindi al creditore per saldare le sue pretese.

L’atto di pignoramento è un atto promosso dal Tribunale dalla natura esecutiva (ovvero che può essere fatto valere senza necessità di passaggi in tribunale) che vincola determinati beni di proprietà del debitore al fine di soddisfare i diritti di un creditore.

L’atto di pignoramento viene comunicato al debitore tramite raccomandata a/r oppure tramite PEC.

Il venditore comunque ha la possibilità di vendere la casa prima che arrivi all’asta, se non è già in corso un procedimento di pignoramento e se sono trascorsi più di 5 anni dalla firma del rogito.

Pignoramento e immobili venduti all’asta

Nel caso si venda l’immobile prima che siano trascorsi i 5 anni, si perde l’agevolazione sull’imposta di registro come prima casa.

Se è già in corso un procedimento di pignoramento, l’atto può essere opposto con un’azione revocatoria. Tuttavia, la società di recupero crediti, quando si accorge del processo, può rendere non valida la vendita, con la possibilità di operare il pignoramento dell’immobile.

Una volta che viene eseguito il pignoramento, è come se il proprietario venga “declassato” a semplice custode, perciò impossibilitato a esercitare ogni forma di alienazione della proprietà sulla casa.

Purtroppo le possibilità per i creditori di soddisfare le proprie pretese facendo vendere la casa del debitore all’asta non sono molto elevate.

I prezzi degli immobili giunti all’asta sono generalmente inferiori di qualcosa come il 40% del valore di partenza. Inoltre le sedute d’asta possono andare deserte, e ciò comporta una riduzione del prezzo di vendita ogni volta del 25%.

Questa situazione non è auspicabile né per i creditori né per il debitore stesso. Il creditore può continuare ad aggredire le fonti di reddito e il conto corrente del debitore per trarre soddisfazione, e quest’ultimo si troverà impossibilitato ad aprire nuove carte di credito e a richiedere ulteriori finanziamenti. Per fortuna una soluzione a questa gravosa situazione esiste, e si chiama saldo e stralcio!

Accordo di rinegoziazione del debito con i creditori

L’accordo con i creditori è una delle strade principali da percorrere per salvare la casa pignorata dal finire all’asta, è può essere applicata dopo l’inizio del procedimento.

Esso consiste in un accordo scritto con il quale le parti rinunciano alle rispettive pretese ponendo fine alle liti.

La legge sul sovraindebitamento permette al debitore di presentare un proprio piano di rimborso dei debiti a rate che tenga conto delle sue effettive condizioni economiche. Egli può avere la possibilità inoltre di rinegoziare l’importo del debito complessivo. Tale piano deve essere approvato dal giudice competente.

Nel caso del saldo e stralcio, il debitore corrisponde ai creditori una somma inferiore all’importo di partenza, al fine di chiudere la posizione debitoria.

In alternativa può essere stabilito un pagamento dilazionato rispetto a quello previsto in partenza, eventualmente concordando una riduzione delle spese legali e di parte degli interessi.

I soggetti delegati a gestire la trattativa per conto del debitore si occupano di far redigere il documento di rinuncia agli atti, che mette al sicuro quest’ultimo da eventuali pretese dei creditori sulla base del credito originario.

L’accordo di saldo e stralcio chiaramente deve essere accettato da tutti i soggetti coinvolti, altrimenti ha valore soltanto nei confronti delle parti che lo hanno sottoscritto.

Il debitore – personalmente o attraverso un consulente di fiducia – redige l’accordo di transizione: se l’offerta viene accettata, le parti la sottoscrivono. Una volta pagato l’importo, il creditore estingue la procedura esecutiva.

Procedure di sovraindebitamento

Secondo quanto previsto dalla legge 3/2012 o dalla nuova legge 155/2017 “legge salva suicidi“ si può presentare un piano in tribunale che preveda il pagamento dei debiti.

In molti casi ciò può permettere di salvare la casa anche se è stata prevista la vendita all’asta immobiliare.

Sospensione dell’asta

Ogni volta che una seduta d’asta finisce deserta, il giudice può disporre una riduzione del prezzo di vendita della casa del 25%, al fine di trovare ulteriori aggiudicatari. Se l’asta continua a rimanere deserta e non si prospetta una realistica possibilità per il creditore di trovare appagamento alle proprie pretese, il giudice può disporre una chiusura anticipata dell’asta.

Normalmente, ciò avviene quando il prezzo dell’immobile cala ad almeno un terzo del valore rispetto alla perizia svolta dal consulente nominato dal giudice.

Comunque, se la vendita non ha successo dopo il superamento del tetto massimo di quattro sedute, il procedimento si estingue.

Se una volta eseguita la chiusura anticipata della procedura esecutiva il creditore pignora ulteriormente l’immobile giuridicamente ci troviamo di fronte a un abuso di diritto; in questo caso il debitore può opporsi all’esecuzione forzata ed eventualmente chiedere i danni.

Riacquisto

Il proprietario della casa pignorata non può presenziare alle aste per tentare di riacquistare la sua stessa casa all’asta.

Parenti e conoscenti tuttavia possono presentare offerte di acquisto della casa pignorata, a patto che costoro non risultino agire per conto del debitore.

Il coniuge in regime di comunione dei beni e i figli conviventi possono fare domanda per riacquistare la casa purché non risulti che questi individui che agiscano per conto del debitore e nel suo interesse.

Questa procedura è attivabile qualora:

• il debitore risulti essere un soggetto privato;
• il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attività bancaria e deve essere l’unico creditore attivo nella procedura esecutiva. Se vi sono altri creditori, questi devono presentare rinuncia alla procedura;
• Il debitore deve avere corrisposto almeno il 10% del capitale prestato ed il credito totale da parte della banca non deve superare 250.000 euro.

Se il debitore non riesce a raggiungere direttamente la rinegoziazione, può essere concesso a un suo parente o affine fino al terzo grado. In tale caso il giudice produce un decreto di trasferimento nei suoi confronti e per i successivi 5 anni il debitore e i suoi congiunti avranno il diritto di abitazione riportato a margine dell’ipoteca.

Fondo di garanzia per l’asta

La legge di bilancio 2020 prevede che per il debitore qualificabile come consumatore riscontrabile in chiara difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa, la possibilità di salvare l’immobile che sia oggetto di una procedura esecutiva.

Il consumatore può quindi chiedere la rinegoziazione del mutuo oppure richiedere un nuovo finanziamento per fare fronte ai propri obblighi, oppure richiedere una surroga della garanzia ipotecaria a un’altra banca, per estinguere il mutuo attivato (grazie al Fondo di garanzia per la prima casa).