Pignoramento prima casa cointestata: quali sono i limiti
La prima casa di un debitore può essere soggetta a pignoramento? Se sì, quali sono i casi in cui un debito non adempiuto da una persona può determinare la perdita della prima casa tramite il pignoramento e la conseguente vendita all’asta della struttura immobiliare? E qual è lo strumento che può evitare tale provvedimento di esecuzione forzata? Proviamo a rispondere insieme a queste e altre domande, cercando innanzitutto di capire cos’è, esattamente, il pignoramento.
Pignorabilità prima casa: è possibile?
Il pignoramento è uno strumento che, ai sensi di quanto previsto dal nostro ordinamento giuridico, comporta l’espropriazione forzata di un bene appartenente a una persona inadempiente (debitore) a garanzia del soddisfacimento di un’altra (creditore); garanzia attuata tramite la vendita dell’asta di un bene appartenente al primo.
Si tratta dunque di uno strumento di “garanzia” previsto dalla legge a tutela dei creditori: quando un soggetto, nei cui confronti si vanta un debito, si mostra inadempiente (ovvero non ha alcuna intenzione di saldare il proprio debito contratto), il soggetto può ottenere un provvedimento di espropriazione forzata attraverso una sentenza, chiedendo così tutela alla legge e ottenendo (se ricorrono i presupposti necessari) lo spossessamento di un bene del debitore inadempiente.
Il caso particolare su cui ci dobbiamo soffermare è quello relativo alla possibile o meno espropriazione della prima casa di un debitore, analizzando in particolar modo i limiti con cui l’espropriazione può avvenire e come evitarla.
La pignorabilità della prima casa in caso di debiti di natura privata
Si è visto che il pignoramento della prima casa è uno strumento previsto a tutela dei creditori, il suo scopo è infatti quello di arrivare alle vendita della casa di proprietà del debitore, in modo da soddisfare, con il ricavato della vendita, il creditore.
La legge dispone che la prima casa è pignorabile in tutti i casi in cui il debito è di “natura privata”, senza alcun limite particolare e senza che, nei confronti del debitore, sia prevista qualche tutela specifica.
Va tuttavia posta una differenza sostanziale in relazione ai soggetti creditori: se si tratta di soggetti privati o dell’erario. Cerchiamo di approfondire questi punti.
Esistono limiti per l’espropriazione della prima casa o di una casa cointestata al coniuge?
Non ci sono poi limiti minimi a partire da quale il pignoramento è possibile: ciò significa che un creditore può richiedere il pignoramento dell’immobile a prescindere dall’importo del credito vantato, anche se questo non è particolarmente elevato (la legge non parla infatti di importi minimi o massimi posti come requisiti per chiedere il provvedimento di espropriazione).
Tutti possono dunque ottenere la soddisfazione del proprio credito attraverso questo strumento, anche se vanno fatte alcune precisazioni: un debito di natura privata (ad esempio quello che nasce con una banca per l’acquisto di una struttura abitativa), dà luogo alla nascita di una situazione giuridica tutelata con il pignoramento forzato (nel senso che la prima casa in questi casi è sempre pignorabile tramite provvedimento di esecuzione forzata); quando invece il debito che è stato contratto è di natura “erariale” (ovvero nei riguardi dell’Erario pubblico), è possibile per il debitore ottenere un esonero dal pignoramento della prima casa, nel senso che esistono dei casi in cui quest’ultima viene totalmente esclusa dal pignoramento per disposizione di legge.
Andiamo ad approfondire questo caso.
Quando è possibile pignorare la prima casa?
Oggi la legge dispone espressamente il “divieto di pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore”, ai sensi dell’articolo 76 del co. 2, DPR n. 602/73 (così come modificato dalla legge n. 69 del 2013). Questo divieto, tuttavia, si applica solo se il creditore è l’Erario pubblico, ovvero “l’Agenzia delle Entrate”.
Anche in questo caso, tuttavia, è necessario fare delle precisazioni, qualora ricorrano le seguenti condizioni la prima casa non è soggetta alla procedura di pignoramento, nel senso che non può essere pignorata per venderla e soddisfare il creditore con il suo ricavato:
– si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore (tranne se si tratta di un’abitazione qualificabile come “bene di lusso”)
– si tratta di un immobile accatastato come civile abitazione, ovvero adibito a uso abitativo (categoria A, tranne A/10)
– si tratta di un immobile in cui il debitore risiede
Come si può notare dalla lettura della legge, il divieto di pignoramento della prima casa (anche nell’ipotesi in cui sia scaturito da debiti di natura erariale), non è assoluto, perché si applica solo nel caso in cui la prima casa sia l’unica abitazione di proprietà del debitore. Ciò significa che può evitare il pignoramento solo quel debitore proprietario di un “unico” immobile.
L’Agenzia delle Entrate può richiedere l’espropriazione solo se il soggetto è proprietario di un secondo immobile, ma con una precisazione: se la vendita della seconda abitazione non sia sufficiente a coprire il debito può rifarsi anche sulla vendita della prima casa, ma solo se si ricorrono le condizioni e i presupposti previsti dall’art. 76, co. 2, DPR n. 602/73, modificato dal D.L. n. 50/17), ovvero i seguenti:
– Il debito erariale sia molto elevato, ossia di importo maggiore di 120.000 euro
– il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore sia maggiore di 120.000 euro
– l’Erario deve dare al debitore la possibilità di adempiere al proprio debito rateizzando l’importo
La pignorabilità della prima casa in caso di debiti di natura privata
La prima casa è pignorabile nei casi in cui i debiti contratti da un soggetto siano di natura privata, ovvero verso soggetti privati (ad esempio verso una banca, nel caso in cui siano stati contratti nell’ambito della stipulazione di un mutuo), o nell’ipotesi in cui il creditore sia un soggetto privato o un’impresa.
In ogni caso, per procedere al pignoramento, la legge richiede un presupposto necessario; il creditore deve ottenere preventivamente un “titolo esecutivo”, ovvero una sentenza o un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno, una cambiale o un contratto di mutuo stipulato di fronte a un notaio. Vediamo adesso di rispondere a un’altra domanda importante: è pignorabile la prima casa cointestata al coniuge?
Casa cointestata: è possibile il pignoramento?
La risposta a questa domanda è sì, la prima casa, anche se cointestata al coniuge, è comunque pignorabile, ma con alcune precisazioni previste a tutela del coniuge: il pignoramento in questo caso andrà fatto sull’intera struttura immobiliare, ma con l’obbligo di dare al coniuge il 50% del prezzo ricavato dalla sua vendita, non essendo questo debitore.
Ancor prima di vendere l’immobile integralmente, infatti, il giudice valuta una possibile divisione della struttura, per fare in modo che solo una parte di questa possa essere venduta senza toccare il diritto di proprietà del coniuge non debitore.
Come fare per non farsi espropriare la casa?
Non esiste un modo per evitare il pignoramento della casa, se non quello di azionarsi prima che sia nato qualunque debito di natura privata o erariale. Sinteticamente possiamo esporre i principali modi che si possono usare, ovvero i seguenti:
– intestare la casa a un familiare, tramite un regolare atto di donazione o cessione
– usare uno strumento adatto a preservare il proprio patrimonio immobiliare (ad esempio un fondo patrimoniale, ovvero un patrimonio finalizzato a garantire il soddisfacimento degli interessi familiari)
– l’istituzione di un “trust”, uno strumento di derivazione anglosassone, tramite il quale un individuo può prevedere l’amministrazione dei propri beni a un terzo, destinando i frutti ricavati a dei beneficiari
Per ottenere la protezione del patrimonio immobiliare dei debitori è necessario rivolgersi a professionisti esperti, per valutare quale sia la soluzione migliore da attuare preventivamente per scongiurare eventuali rischi correlati alla contrazione di futuri debiti.
